Como funciona um consórcio para comprar imóvel? "Lance, sorteio, fundos e taxas"

Interessado em comprar um apartamento sem precisar passar pela aprovação de crédito de seu banco? O consórcio é uma opção para quem não tem pressa em se mudar, mas precisa de um incentivo para poupar. Ele nada mais é do que um grupo de consumidores formado para arrecadar determinada quantia durante um certo período. Todos os meses, os participantes contribuem com um valor definido, criando uma poupança conjunta. A cada mês, até o final deste período, uma ou mais pessoas são contempladas e recebem a quantia necessária para comprar seu imóvel. Este valor é determinado na criação do grupo.

O consórcio de imóveis pode ser mais vantajoso que um financiamento imobiliário, já que em grande parte dos casos seu custo é inferior ao pago nos empréstimos bancários. Por outro lado, ao contrário do financiamento, onde o consumidor já sai com o crédito para comprar o imóvel, no consórcio, é preciso esperar ser sorteado — o que pode levar anos — ou vencer um lance — o que depende de vários fatores. Além disso, segundo o planejador financeiro Rafael Pires, o risco de inadimplência é maior. "No financiamento, você corre o risco de ficar inadimplente. Já no consórcio o risco atinge a todo o grupo. Você estará emprestando seu dinheiro para comprar os bens de terceiros. É necessário que todos paguem suas parcelas em dia", diz.
No mês de agosto, segundo a mais recente pesquisa da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), 6,4 mil consumidores foram contemplados em consórcios de imóveis no Brasil. No acumulado de janeiro a agosto, o número chega a 50 mil. Atualmente, o prazo médio de duração da modalidade é de 150 meses.
Ficou curioso para saber como funciona o consórcio? Confira abaixo:

Primeiro passo: encontrar a administradora

Quem gerencia os consórcios no Brasil são instituições autorizadas pelo Banco Central (BC), o responsável por fiscalizar essa modalidade de crédito no país. Aqui está a lista das empresas habilitadas a funcionar no país. O BC também elabora um ranking das administradoras com o maior número de reclamações.  São elas as responsáveis por gerir os recursos do grupo e aplicá-los de modo adequado, além de preservar a igualdade de direitos e deveres de todos os consorciados.
A escolha de uma administratora é extremamente importante. Não acredite em promessas de vendedor. "Há alguns que garantem que você vai ser contemplado em até cinco meses. Mas isso não existe. Você será contemplado quando tiver sorte ou der o maior lance", alerta Paulo Rossi, presidente-executivo da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios (ABAC).
Ao escolher a administradora, o consumidor precisa ter em mente quanto dinheiro quer receber para adquirir seu imóvel. Vamos supor que seja R$ 600 mil. Há administradoras que formam grupos para arrecadar quantias para cada participante superiores ou inferiores a esta. Quanto maior for o valor, maior será a prestação mensal a ser paga. Faça as contas para garantir que ela caberá no seu orçamento.
Leia com muita atenção o contrato oferecido pelas administratoras, para estar ciente de todas as taxas que deverão ser pagas. Confira aqui uma simulação feita pela ABAC.

O que a administradora exige do consorciado 

A administradora vai verificar a capacidade econômica e financeira do consumidor, para se certificar de que ele tem renda para pagar as prestações do começo até o final do consórcio. Ela geralmente cobra uma taxa no momento da assinatura do contrato, além da primeira mensalidade.
Veja quais são os documentos que a administradora pode exigir.

Contribuições mensais

Ascontribuições mensais pagas por cada consorciado para formar a poupança do grupo são chamadas de fundo comum. O valor do fundo normalmente é obtido ao se dividir o valor total do crédito pelo número de meses de duração do consórcio. Quer um exemplo?
Um crédito de R$ 300 mil e um consórcio de 150 meses de duração:

R$ 300.000 ÷ 150 = R$ 2.000

O valor mensal do fundo comum será, neste caso, de R$ 2 mil.

Os custos do consórcio

A prestação mensal do consórcio será igual à soma do valor do fundo comum com as taxas cobradas pela administradora. A principal delas é a de administração. Algumas instituições também incluem nas prestações o fundo de reserva e um seguro, ferramentas extras para garantir que o grupo irá honrar seus compromissos.
Abaixo, confira a fórmula geral das prestações:
PM = FC + TA + FR + Seguro

Prestação mensal (PM)
Fundo Comum (FC)
Taxa de administração (TA)
Percentual fixado referente ao fundo de reserva (FR)
Seguro
Veja alguns exemplos elaborados pela ABAC, sem considerar o fundo de reserva e seguro, para consórcios de 200 meses de duração e correção da inflação de 6% ao ano. O campo variação mostra o quanto foi pago a mais do que o crédito inicial de R$ 200 mil ao final do contrato.

Como funciona a contemplação

A contemplação, ou seja, o momento em que o participante recebe o dinheiro, pode ocorrer por meio de sorteio ou lance. Eles acontecem na chamada Assembleia Geral Ordinária, organizada e realizada pela administradora. É na assembleia também onde os participantes podem tirar dúvidas e receber informações.
As regras para a realização do sorteio e do lance variam de acordo com o contrato assinado com a administradora. Geralmente, há a realização de um sorteio por mês.
Até o final do consórcio, todos os participantes do grupo serão contemplados. O valor do crédito a ser recebido será reajustado pela inflação do período entre o início do consórcio e a contemplação. Quando ela ocorrer, o consumidor poderá adquirir o imóvel imediatamente ou aguardar até o final do consórcio para usar o crédito.

Como funciona o lance

Caso o consumidor não seja contemplado por sorteio, ele pode apelar para um lance para antecipar a compra de seu imóvel. É um mecanismo parecido ao de um leilão. O consorciado se oferece a pagar uma determinada quantia adiantada para receber o crédito a que terá direito. O membro do grupo que fizer a maior oferta é contemplado.
Exemplo: vamos imaginar um consórcio de 200 meses com crédito de R$ 400 mil, após 50 meses do início do grupo. Um participante que ainda não foi contemplado faz um lance de R$ 100 mil e sai vencedor. Ele receberá o crédito de R$ 300 mil do consórcio e, junto aos R$ 100 mil que ele adiantou, completará os R$ 400 mil necessários para a compra do imóvel. Pelos próximos 150 meses, o consumidor continuará a pagar o saldo ainda não quitado com o consórcio.
Cada administradora estabelece um valor mínimo e máximo para um lance, bem como formas diferentes de fazê-lo.

E se o participante ganhar o lance e se arrepender?

A administradora dá um prazo ao consorciado para ele confirmar o lance. Se ele não o fizer, cabe a ela, mediante as regras contratuais, tomar providências. Em muitos contratos, esse participante poderá ser penalizado. "As regras de cancelamento de lance são bastante rígidas", diz Paulo Rossi, da ABAC.

Posso usar o FGTS no consórcio? 

Sim. O participante pode usar o valor do FGTS no consórcio de imóveis em duas situações:
1) Para oferecer um lance
ou
2) Para pagar o saldo devedor ou parte dele

Fui contemplado. E agora? 

Você poderá comprar qualquer imóvel de quem escolher. Segundo as regras definidas pelo BC, a administradora não pode obrigá-lo a adquirir um bem em uma revenda ou empresa indicada por ela. A escolha é sua. A administradora só pode transferir recursos a terceiros, após ter sido comunicada pelo consorciado.

O consórcio também oferece flexibilidade no momento da escolha, segundo o consultor financeiro Rafael Pires. Caso o consumidor tenha entrado em um consórcio de R$ 400 mil e deseje comprar um imóvel de R$ 600 mil, por exemplo, ele poderá utilizar o valor do consórcio e complementar o restante com outras economias. "O participante pode adquirir um imóvel de valor maior, já que o que ele recebe ao ser contemplado é uma carta de crédito e não um contrato de financiamento", diz Pires.
Além disso, em um consórcio, o participante não fica preso a um bem ou serviço. Portanto, ao ser contemplado, ele não precisa necessariamente usar o dinheiro para comprar um imóvel. "É diferente de um financiamento, onde a obrigação de pagamento de um bem específico já é determinada na assinatura do contrato", afirma Pires.
É bom lembrar que você irá continuar pagando as prestações mensais do consórcio até o seu fim, após ser contemplado.

Posso pegar o crédito em dinheiro? 

Sim. Apesar de não ser a finalidade do consórcio, é possível receber o valor do crédito em espécie após a contemplação.

Quando um participante pode ser excluído do consórcio?

É preciso tomar cuidado para não sair perdendo com um consórcio ou ter dor de cabeça. Abaixo, confira alguns dos casos em que um membro pode ser excluído de um consórcio ou penalizado:

1) Se um consorciado não pagar uma ou mais prestações e ainda não tiver sido contemplado, ele não poderá concorrer a contemplações nas assembleias seguintes até quitar o que está devendo. Regularidade é a garantia de participação nas assembleias.

2) Se o consorciado ainda não foi contemplado e não consegue pagar as prestações, ele tem algumas alternativas. Uma delas é negociar com o grupo o pagamento de prestações mais baixas. Neste caso, o crédito a que ele terá acesso na contemplação será menor. Outra opção é procurar (sozinho ou com ajuda da administradora) uma pessoa para assumir o lugar dele no grupo. Esse novo consumidor, para entrar no consórcio, terá que pagar a parte já quitada pelo devedor e começará a arcar com as prestações a partir daquele momento. Neste caso, o devedor sairia do consórcio com o dinheiro que já havia pagado enquanto participou, ou seja, sem prejuízo.

Se nenhuma dessas alternativas der certo, o consorciado entrará na lista dos excluídos. Ele voltará a participar dos sorteios, mas sob outra condição. Quando receber o crédito, este será direcionado ao pagamento do que ele deve ao grupo, além das penalidades previstas em contrato.

3) Se o consorciado já foi contemplado com o crédito, e não tem condições de quitar o restante de sua dívida, ele deve recorrer à administradora e oferecer alternativas. Em último caso, a instituição pode até retomar o imóvel e vendê-lo, para recuperar o dinheiro devido ao grupo.

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Salomão Consórcios ME

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